Loueur en meublé pro : on vous explique tout
Statut LMP, compta au réel, amortissement, revente et nouveautés 2026 : tout ce qu'il faut savoir quand vos loyers meublés commencent à peser lourd, sans prise de tête.
David Maarek
mise à jour le
9 min.
Vous louez un ou plusieurs logements meublés et vos loyers commencent à peser lourd ? Voici ce qu'il faut savoir sur le statut LMP, la compta et les nouveautés 2026. Promis, c'est plus simple qu'il n'y paraît. Fiche à jour au 24 septembre 2026.
1. Suis-je LMP ? Le test en deux questions
2. Micro-BIC ou réel : lequel est fait pour vous ?
3. La compta au réel, pas à pas
4. L'amortissement, votre meilleur allié
5. Le jour où vous revendez
6. Vous louez une chambre chez vous ?
7. Quoi de neuf en 2026 ?
1. Suis-je LMP ? Le test en deux questions
Bonne nouvelle : pas de formulaire à remplir pour devenir LMP. Le statut s'applique tout seul (article 155 IV du CGI) dès que vous répondez « oui » aux deux questions suivantes, pour votre foyer fiscal et sur l'année civile :
Vos loyers meublés dépassent-ils 23 000 € par an ? On additionne ceux de tout le foyer.
Dépassent-ils vos autres revenus pro ? Salaires, bénéfices… Les revenus fonciers et les dividendes ne comptent pas dans la comparaison.
Un seul « non », et vous restez loueur non professionnel (LMNP). Petit détail pratique : les produits financiers et les subventions ne comptent pas dans les 23 000 €, et la date de clôture de votre exercice ne change rien.
Vous vivez à l'étranger ? Ça vous concerne
Depuis la loi de finances 2026 (article 53), on compare vos loyers à tous vos revenus, dans le monde entier, et plus seulement à vos revenus français. Résultat : beaucoup de non-résidents qui étaient LMP un peu malgré eux vont repasser LMNP. Un bon moment pour faire le point !
2. Micro-BIC ou réel : lequel est fait pour vous ?
Vos loyers meublés sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au barème de l'impôt sur le revenu. En LMP, vous payez des cotisations sociales (SSI) plutôt que des prélèvements sociaux. Et être LMP ne vous oblige pas à passer au réel : le micro-BIC reste possible !
| Votre type de location | Loyers 2025 | Loyers 2026 à 2028 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location à l'année, meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Au réel simplifié, vous pouvez aussi opter pour la compta « super-simplifiée » : on note les entrées et sorties d'argent pendant l'année, et on ne régularise les factures en attente qu'à la clôture. Pratique !
L'astuce à retenir
C'est l'année où vous encaissez les loyers qui compte, pas celle où vous les déclarez. Les 83 600 € valent donc pour vos loyers 2026, que vous déclarerez au printemps 2027. Et c'est le type de location qui fixe le seuil, pas votre statut LMP ou LMNP.
3. La compta au réel, pas à pas
Votre bien, au bilan ou pas ?
Vous n'êtes pas obligé d'inscrire le logement dans votre comptabilité. Mais attention : si vous le gardez dans votre patrimoine privé, vous dites adieu à la déduction des intérêts d'emprunt, des charges de copropriété, de la taxe foncière et des amortissements. Autant dire que c'est rarement le bon calcul.
Les frais d'achat : un choix à faire tout de suite
Frais de notaire, droits de mutation, commission d'agence, droits de succession ou de donation : dès l'achat, vous choisissez entre les déduire immédiatement ou les ajouter au prix du bien. L'option se fait sur papier libre, joint à votre déclaration de résultats.
4. L'amortissement, votre meilleur allié
Le terrain ne s'amortit pas. Sa valeur doit être justifiée : un simple forfait de 10 % ne suffit pas.
Le logement est découpé en morceaux (structure, toiture, électricité, étanchéité, ascenseur, aménagements), chacun avec sa propre durée. Les taux vont en général de 1,25 % à 8,33 % par an.
Les meubles et l'équipement s'amortissent à part.
L'amortissement a quand même ses limites
L'article 39 C II du CGI pose une règle simple : l'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, mais jamais en dessous. Ce qui ne passe pas une année n'est pas perdu : il est mis de côté et utilisable plus tard, sans limite de durée.
Un exemple concret
Vous encaissez 30 000 € de loyers. Vous payez 18 000 € d'intérêts d'emprunt et 2 000 € d'autres charges.
Vous pouvez déduire jusqu'à 30 000 ? (18 000 + 2 000) = 10 000 € d'amortissements.
Vous en avez comptabilisé 20 000 € ? Les 10 000 € restants attendent sagement les années suivantes.
Oui, ça vaut aussi pour les LMP
On l'oublie souvent : en LMP, le déficit peut réduire votre revenu global, mais seulement la part qui vient de vos charges (intérêts, taxe foncière, travaux). Les amortissements, eux, ne créent jamais de déficit.
5. Le jour où vous revendez
En LMP, la vente suit le régime des plus-values professionnelles. Les amortissements déduits au fil des ans réduisent le prix d'achat retenu, donc la plus-value imposable augmente. La bonne nouvelle : après cinq ans d'activité et sous conditions de recettes, vous pouvez être exonéré (article 151 septies du CGI).
Vous avez entendu parler de la « réintégration des amortissements » votée en 2025 ? Elle vise les LMNP. Pour les LMP, rien de nouveau : c'était déjà la règle.
6. Vous louez une chambre chez vous ?
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vos loyers peuvent être totalement exonérés d'impôt (article 35 bis du CGI). Deux conditions : la pièce doit devenir la résidence principale de votre locataire, et le loyer doit rester raisonnable. Pour 2025, cela veut dire moins de 213 €/m² par an en Île-de-France et 157 €/m² ailleurs, hors charges.
Vous faites chambre d'hôtes ? En dessous de 760 € TTC par an, vous n'avez même pas à déclarer ces revenus.
Profitez-en tant que ça dure
Cette exonération vaut pour les locations consenties jusqu'au 31 décembre 2026. Sera-t-elle prolongée ? Réponse avec la loi de finances pour 2027.
7. Quoi de neuf en 2026 ?
Loi de finances 2026, art. 53
Non-résidents : le statut LMP se calcule désormais sur vos revenus du monde entier.
Loi de finances 2026, art. 4
Le plafond du micro-BIC grimpe à 83 600 € pour vos loyers 2026 à 2028. Celui des meublés de tourisme non classés reste bloqué à 15 000 €.
LFSS 2026, art. 12
La CSG sur les revenus du patrimoine passe de 9,2 % à 10,6 %. Pour les LMNP, les prélèvements sociaux montent donc à 18,6 %, dès les revenus 2025. La location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. En LMP, vous n'êtes pas concerné : vous payez des cotisations SSI.
Loi de finances 2026
Ouf ! L'idée de plafonner l'amortissement à 2 % par an a été abandonnée. Rien ne change de ce côté-là.
Loi de finances 2026
De nouvelles exonérations de taxe d'habitation pour les meublés de tourisme, et une nouvelle catégorie : les « gîtes ruraux ».
Statut du bailleur privé
Le nouvel amortissement réservé à la location nue (engagement de 9 ans, loyer intermédiaire) ne concerne pas le meublé.
Loi Le Meur
Vous louez en meublé de tourisme ? L'enregistrement passe par un téléservice national, en place au plus tard le 20 mai 2026.
On garde un œil dessus pour vous
Le projet de loi de finances pour 2027 arrive en octobre. Dès sa publication, on met cette fiche à jour.
Sources : Code général des impôts, art. 35 bis, 39 C, 50-0, 151 septies et 155 IV (legifrance.gouv.fr) · Code de la sécurité sociale, art. L. 136-6 et L. 611-1 (legifrance.gouv.fr) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, notamment art. 4 et 53 · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (loi Le Meur) · BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-10 (définition du loueur professionnel) et BOI-BIC-CHAMP-40-20 (régime fiscal de la location meublée) (bofip.impots.gouv.fr)