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Louer vide ou meublé, créer une SCI, revendre un jour : chaque décision a son impact fiscal. Le point complet, sans jargon inutile.
David Maarek
mise à jour le
11 min.
Louer vide ou meublé, créer une SCI, revendre un jour… Chaque décision a son impact fiscal. Pas de panique : on vous a tout résumé ici, sans jargon inutile. Installez-vous, on y va ! Fiche à jour au 25 septembre 2026.
1. Vide ou meublé ? Ça change tout !
2. Vous louez vide : micro ou réel ?
3. Vous louez meublé : bienvenue au club LMNP
4. Et en SCI, comment ça marche ?
5. Les dépenses que vous pouvez déduire
6. Le jour où vous revendez
7. Quoi de neuf en 2026 ?
8. Nos 4 réflexes pour bien gérer
1. Vide ou meublé ? Ça change tout !
C'est LA question de départ. Selon que votre logement est loué vide ou avec des meubles, le fisc ne le range pas dans la même case… et ne vous impose pas de la même façon. Petit comparatif express :
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Vos loyers sont… | des revenus fonciers | des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Le régime simple | Micro-foncier : jusqu'à 15 000 € de loyers, 30 % d'abattement | Micro-BIC : jusqu'à 83 600 € (50 % d'abattement), ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (30 %) |
| Amortir le logement ? | Non, sauf avec le dispositif Jeanbrun | Oui, au régime réel |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (LMNP) |
2. Vous louez vide : micro ou réel ?
Vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an ? Vous êtes au micro-foncier, le régime « zéro prise de tête » : le fisc retire 30 % de vos loyers pour vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. C'est tout !
Mais si vous remboursez un crédit ou faites des travaux, le régime réel est souvent bien plus intéressant : vous déduisez vos vraies dépenses, au centime près. Seul bémol : une fois choisi, vous le gardez au moins trois ans.
Le déficit foncier, votre meilleur ami anti-impôt
Vos charges dépassent vos loyers ? Bonne nouvelle (si, si !) : ce déficit vient réduire vos autres revenus, comme votre salaire ou votre pension, jusqu'à 10 700 € par an. Et ce qui dépasse n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Vous rénovez ? Le plafond est doublé
Pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, le plafond grimpe à 21 400 € : la loi de finances 2026 a prolongé le coup de pouce. Il suffit que votre logement passe d'une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D, preuve à l'appui avec un DPE avant et un DPE après travaux.
Deux petits pièges à éviter
Les intérêts d'emprunt ne réduisent jamais votre salaire imposable : ils s'imputent seulement sur vos revenus fonciers.
Après avoir utilisé un déficit, continuez à louer votre bien pendant trois ans. Sinon, le fisc reprend l'avantage.
3. Vous louez meublé : bienvenue au club LMNP
Dans la grande majorité des cas, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous basculez en professionnel (LMP) seulement si vos loyers dépassent à la fois 23 000 € par an et les autres revenus pro de votre foyer.
Le super-pouvoir du meublé au réel, c'est l'amortissement : chaque année, vous déduisez une partie de la valeur de votre logement (hors terrain) et de vos meubles. Résultat, beaucoup de loueurs ne paient pas ou très peu d'impôt sur leurs loyers pendant des années. Une seule limite : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Ce qui dépasse est mis de côté pour les années suivantes.
Envie d'en savoir plus ?
Tout sur le statut professionnel dans notre fiche « Loueur en meublé pro : on vous explique tout ».
4. Et en SCI, comment ça marche ?
La SCI à l'impôt sur le revenu : la formule classique
C'est le choix par défaut. Fiscalement, la SCI est « transparente » : chaque associé déclare sa part des loyers comme s'il louait en direct, avec les mêmes règles (micro-foncier, déficit foncier…). Idéal pour de la location vide.
La SCI à l'impôt sur les sociétés : la formule optimisée… avec des conditions
Sur option, c'est la SCI qui paie l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), 25 % au-delà. Son atout : elle peut amortir le bien, ce qui fait fondre le résultat imposable. Le revers de la médaille ? À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur amortie, donc souvent bien plus lourde. Et l'argent que vous vous reversez en dividendes est taxé une seconde fois.
On réfléchit à deux fois
L'option pour l'IS est en principe définitive. Parlons-en ensemble avant de signer les statuts !
5. Les dépenses que vous pouvez déduire
Au régime réel, chaque euro compte ! Voici les principales charges à déduire. Gardez bien toutes vos factures, elles valent de l'or :
Votre crédit : intérêts d'emprunt, frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur.
La gestion : frais d'agence ou d'administrateur de biens, assurance propriétaire non occupant, frais de procédure.
La copropriété : les charges que vous ne pouvez pas refacturer à votre locataire.
Les travaux : entretien, réparation et amélioration. En location vide, l'agrandissement et la construction ne sont pas déductibles.
Les impôts et taxes : taxe foncière (sans la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire), et CFE si vous louez meublé.
En meublé, vos frais d'achat (notaire, agence) peuvent même être déduits dès la première année, ou ajoutés au prix du bien pour être amortis.
L'astuce du calendrier
En location vide, regroupez vos gros travaux sur une seule année : vous créerez un déficit plus important, au lieu de le voir grignoté chaque année par vos loyers.
6. Le jour où vous revendez
En direct, en SCI à l'IR ou en LMNP : la plus-value des particuliers
Votre plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Bonne nouvelle : la patience paie ! Plus vous gardez votre bien, moins vous êtes taxé, jusqu'à l'exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value. Et la vente de votre résidence principale, elle, est exonérée.
LMNP et Jeanbrun : les amortissements vous rattrapent à la revente
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont ajoutés à la plus-value au moment de la vente. Même principe pour le nouveau dispositif Jeanbrun. À anticiper dans vos calculs !
En LMP ou en SCI à l'IS : la plus-value professionnelle
Ici, la plus-value se calcule sur la valeur du bien après amortissements. Pas de réduction liée à la durée de détention, mais les LMP peuvent être exonérés sous certaines conditions.
7. Quoi de neuf en 2026 ?
Loi de finances 2026, art. 47
Nouveau statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun » : en location vide, vous pouvez désormais amortir 80 % du prix d'un logement en immeuble collectif, acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Comptez 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, et 3 % à 4 % dans l'ancien avec au moins 30 % de travaux et un DPE A ou B à la clé. En échange, vous vous engagez à louer 9 ans minimum, avec des loyers et des ressources de locataires plafonnés.
Loi de finances 2026
Le plafond doublé du déficit foncier (21 400 €) pour la rénovation énergétique joue les prolongations jusqu'au 31 décembre 2027.
LFSS 2026, art. 12
Les prélèvements sociaux sur vos loyers meublés (LMNP) passent à 18,6 %, dès les revenus 2025. La location vide et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
Loi de finances 2026, art. 4
Le plafond du micro-BIC grimpe à 83 600 € pour vos loyers meublés 2026 à 2028.
8. Nos 4 réflexes pour bien gérer
Posez les bonnes bases : vide ou meublé, en direct ou en SCI, IR ou IS… Ce choix vous suit pendant des années, jusqu'à la revente. Autant le faire bien !
Faites le calcul avant de choisir : micro ou réel, tout dépend de vos charges réelles. On peut simuler les deux ensemble.
Gardez un œil sur vos chiffres : un petit tableau de bord (loyers, charges, trésorerie, rentabilité) et vous repérez tout de suite ce qui cloche.
Rangez vos justificatifs : factures, tableaux d'amortissement, DPE… Le fisc peut vous les demander pendant plusieurs années.
On garde un œil dessus pour vous
Le projet de loi de finances pour 2027 arrive en octobre. Dès sa publication, on met cette fiche à jour.
Sources : Code général des impôts, art. 8, 14, 28 à 32, 150 U à 150 VH, 155 IV, 156 I-3°, 206, 219 et 1609 nonies G (legifrance.gouv.fr) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, notamment art. 4 et 47 · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12, et code de la sécurité sociale, art. L. 136-6 · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP) · BOFiP : BOI-RFPI-BASE-20 (charges déductibles), BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit foncier), BOI-RFPI-PVI (plus-values immobilières des particuliers) (bofip.impots.gouv.fr)